THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ 2021
Dịch Covid-19 lần 4 tiếp tục gây ra những khó khăn nhất định cho nền kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng. Nhiều người lo ngại, với tình hình này, giá bất động sản (BĐS) khó có thể trụ vững trong thời gian tới. Tuy nhiên, nhiều nhận định lại cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến BĐS khó giảm dù dịch Covid đang diễn biến phức tạp.
Ghi nhận cho thấy, sau cơn sốt đất hạ nhiệt cùng dịch Covid-19 xuất hiện đã làm đảo lộn mọi kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp BĐS cũng như nguồn cung dự kiến ra thị trường. Thời gian gần đây, nhu cầu tìm hiểu, giao dịch đất đai của người dân có phần giảm mạnh, nhiều khu vực đã xuất hiện giảm giá, cắt lỗ (không trên diện rộng).
Trong bối cảnh đó, một số nhà đầu tư cho rằng việc dịch bệnh tái bùng phát sẽ ảnh hưởng đến lực cầu của người dân. Điều đó sẽ khiến giá BĐS giảm trong ngắn hạn hoặc đi ngang, không lên trong khoảng 1-3 tháng tới.
Tuy nhiên, nếu xét trong trung, dài hạn, theo các chuyên gia trong ngành, BĐS sẽ không có chuyện giảm giá sâu hoặc đại trà. Mặc dù dịch đang hành hoành nhưng thị trường BĐS đang bị áp lực bởi nhiều yếu tố kép khác, khiến việc giảm giá là không thể đối với các CĐT, dự án. Cho nên, việc nhiều NĐT chờ đợi giá giảm sâu để vào “bắt đáy” theo các chuyên gia cũng rất khó diễn ra trong thời điểm này.
Giá vật liệu xây dựng tăng, giá BĐS khó giảm
Thời gian qua, giá vật liệu xây dựng, nhất là sắt thép đã tăng 40-60% so với trước Tết, nhiều chủ đầu tư dự án buộc phải tăng giá BĐS do áp lực về giá đầu vào tăng. Điều này hết sức dễ hiểu. Thậm chí, theo một số dự báo, giá BĐS có thể sẽ tăng mạnh trong thời gian tới khi giá vật liệu xây dựng tiếp tục đà tăng.
Một số chuyên gia dự báo, có thể giá căn hộ trong thời gian tới sẽ tăng lên khoảng 18-20%, trước tình trạng giá vật liệu xây dựng tăng gấp đôi như hiện nay.
Trong hoạt động xây dựng, chi phí thép đầu vào chiếm khoảng 10-15% giá trị toàn công trình tùy theo tiêu chuẩn hoàn thiện của từng dự án. Có thể thấy, thép là nguyên vật liệu chiếm tỷ trọng về giá cao nhất trong giá thành xây dựng. Với tốc độ tăng giá thép 40-50% như thời gian qua, nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng, các nhà thầu xây dựng cả nước có thể đang đứng trước nguy cơ vỡ trận, kéo theo đó là giá nhà sẽ tăng cao là điều tất yếu
Tuy nhiên trên thị trường hiện dự án căn hộ vẫn là điểm nóng nhất giữa mùa đại dịch côvid-19.Hàng loạt các dự án được tung ra thị trường tp hồ chí minh cũng như các tỉnh lân cận.
Đặc biệt điển hình dự án Picity High Park quận 12 với quy mô lên đến 8,6 hecta có 6 block chung cư tung ra thị trương gần 2.500 căn hộ, hiện dự án đã bán tới block cuối cùng giá chỉ 42 triệu /m2 và chỉ còn khoảng trên dưới 200 căn chưa bung ra,như vậy giữa đại dịch mà số lượng sản phẩm đã bán hết gần 90% .
Theo bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savills HCM, những căn hộ hạng C có giá dưới 2 tỷ đang thu hút được sự quan tâm của đa số người mua trên thị trường, mặc dù vậy nguồn cung của phân khúc này chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp tại Tp.HCM, và có xu hướng giảm trong thời gian tới.
Cũng chính vì thế, thị trường đang chứng kiến xu hướng mở rộng phân khúc căn hộ giá rẻ ra ngoài trung tâm. Chuyên gia Savills cho rằng, việc thiếu vắng nguồn cung mới thúc đẩy sự tăng giá cục bộ trên thị trường căn hộ Tp.HCM. Cụ thể, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp tăng, với gần 40% dự án tăng lên trong quý, lên đến 15%,
Chẳng hạn như 1 dự án hạng B có giá bán trong quý 2 tăng 14% so với quý 1, đạt 3.200USD/m2, hay 1 dự án khác thuộc phân khúc hạng C có giá bán trong quý 2 tăng 12% so với quý 1, đạt 1800USD/m2. Lý giải thêm về số liệu này, bà Giang Huỳnh cho rằng, 40% số lượng dự án sơ cấp có giá bán tăng nhẹ, số lượng nguồn cung tăng giá khá nhỏ so với tổng nguồn cung. Việc giá bán các dự án sơ cấp có giá bán cao hơn trước, phần lớn đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian.
Quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế, chi phí đất tăng cao, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài, dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng. Việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ, và chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung, chứ không phản ánh tình hình cung cầu thị trường.
Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ trong quý thấp, chỉ đạt 35% bởi ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch mới nhất, đang phản ánh áp lực về nguồn cầu tại thời điểm hiện tại. Nếu tình hình dịch bệnh không sớm được kiểm soát, tình hình cung cầu của thị trường vẫn sẽ gặp những áp lực tương
Theo bà Giang Huỳnh, những căn hộ hạng C có giá dưới 2 tỷ đang thu hút được sự quan tâm của đa số người mua trên thị trường, mặc dù vậy nguồn cung của phân khúc này chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp tại Tp.HCM và có xu hướng giảm trong thời gian tới. Cũng chính vì thế, thị trường đang chứng kiến xu hướng mở rộng phân khúc căn hộ giá rẻ ra ngoài trung tâm.
Cơ sở hạ tầng cải thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở khu vực phía Đông (thành phố Thủ Đức) và phía Nam (Quận 7 và Nhà Bè) hỗ trợ cho sự phát triển nhà ở cao tầng. Các dự án hạ tầng đáng chú ý như tuyến Metro số 1, cầu Thủ Thiêm 2 và 4, mở rộng đường Lê Văn Lương – ĐT826C, đường Long Hậu – ĐT826E và hầm Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ.
Mới nhất tạp đoàn đất xanh chuẩn bị bung ra thị trường tỉnh Bình Dương khoảng 1.583 căn hộ nằm tại đại lộ bình dương, thủ dầu một.Dự kiến khoảng đầu tháng 8 chủ đầu tư đất xanh sẽ chính thức ra quân trực tuyến online dự án có tên là Opal Cityview cũng là nằm trong chuỗi Opal của tạp đoàn đất xanh trước giờ
Theo Savills, đến năm 2024, thành phố Thủ Đức sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với 44% thị phần, Quận 7 chiếm 13% và Nhà Bè chiếm 8%. Các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang được hưởng lợi từ sự cải thiện hạ tầng giao thông và kết nối các khu vực. Bình Dương có tốc độ đô thị hóa cao, thị trường công nghiệp tăng trưởng nhanh và kết nối giao thông với Tp.HCM tốt hơn.
Chỉ so với căn hộ Hạng C tại Tp.HCMC, Bình Dương hiện có giá bán căn hộ thấp hơn (dao động khoảng 800USD đến 2.000 USD/m2 thông thủy); trong khi căn hộ Hạng C tại Tp.HCM có giá dao động từ 1.200USD – 2.600 USD/m2 thông thủy.
Cùng với đó, Thông tư mới số 03/2021/TT-BXD về việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 sẽ mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư dự án Hạng C và sẽ cung cấp các căn hộ giá cả vừa phải ra thị trường, tuy nhiên sẽ gặp thách thức trong việc cân bằng chỉ tiêu dân số được phê duyệt cho dự án.
Bà Giang Huỳnh nhận định, việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25 m2 có thể giúp ích các chủ đầu tư đa dạng các sản phẩm nhà ở trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao, thiếu các lựa chọn cho người mua có khả năng chi trả thấp, căn hộ dưới 2 tỷ khan hiếm. Triển vọng chi phí phát triển dự án tăng, chủ đầu tư sẽ khó còn khả năng cung cấp các dự án nhà ở vừa túi tiền cho người dân.
Các sản phẩm nhà ở diện tích nhỏ có thể đáp ứng nhu cầu của tầng lớp nhập cư có tay nghề và thu nhập cao, các cặp vợ chồng trẻ và người mua đầu tư cho thuê. Tuy nhiên, việc này cũng sẽ gây áp lực rất lớn cho hạ tầng giao thông đô thị và mật độ dân số. Các dự án được cấp phép nên được quy hoạch ở vùng ven để vừa giãn mật độ dân số nội đô, và bớt áp lực lên hạ tầng khu vực trung tâm thành phố.
Về triển vọng trong tương lai, các chuyên gia đánh giá thị trường nhà ở tại Tp.HCm sẽ có nhiều tiềm năng trong trung và dài hạn. Trong nửa cuối năm 2021, dự kiến 6.800 căn từ 22 dự án sẽ được chào bán ra thị trường, chủ yếu là căn hộ Hạng C chiếm 47% thị phần. Từ năm 2022 – 2024, nguồn cung tương lai của các căn hộ Hạng B dự kiến sẽ tăng và chiếm 53% tổng nguồn cung tương lai, tiếp theo là căn hộ Hạng C chiếm 37% và căn hộ Hạng A chiếm 10%.
Trái với giá căn hộ Bình Dương liên tục tăng mạnh, dự án Legacy Central vẫn được giới thiệu với mức giá mềm, chính sách hấp dẫn cùng nhiều ưu điểm nổi trội. Đây cũng là lý do giúp Legacy Central gia tăng sức nóng và chinh phục đông đảo khách hàng thời gian qua.
Giá và ưu đãi hiếm có
Thị trường căn hộ Bình Dương đang hình thành hiện tượng bất cân bằng, dù có nhu cầu lớn nhưng giá căn hộ ở mức cao vượt quá khả năng của số đông khách hàng, nhất là những gia đình trẻ – vốn tích luỹ chưa nhiều. Để tìm được những căn hộ neo ở mức giá dưới 1 tỷ đồng không hề dễ dàng. Thậm chí những căn hộ có giá từ 1,2 tỷ đồng/căn cũng gần như “vắng bóng” trên thị trường.
Trong khi đó, căn hộ Legacy Central do Tập đoàn Kim Oanh phát triển ngay trung tâm thành phố Thuận An (Bình Dương) lại có mức giá chỉ từ 900 triệu/căn. Cùng với đó là giải pháp tài chính ưu việt, khách hàng chỉ cần thanh toán trước 25% (tương đương khoảng 225 triệu đồng) là đã có thể sở hữu căn hộ Legacy Central. Ngân hàng OCB hỗ trợ vay vốn lên đến 75% trong 25 năm, chủ đầu tư hỗ trợ lãi vay trong 18 tháng. Chính sách này sẽ giúp khách hàng giảm bớt áp lực tài chính khi mua nhà, dễ xoay chuyển dòng tiền trả góp hàng tháng.
